Vivir en un barrio cerrado

[eltrasher]

Hola a todos!

 

Se que esto no tiene nada que ver con autos, pero me surgen interrogantes y tal vez alguno conozca.

 

Estoy barajando la posibilidad de comprar un terreno en un barrio cerrado de zona norte.

Como no conozco nada del tema, quería saber si alguno sabía y me podía orientar sobre las condiciones para vivir ahí adentro, si los impuestos son altos, alguna "tramoya" rara que tenga que tener en cuenta, etc.

 

Cualquiera mi pregunta, pero no se me ocurre a quien consultarle.

 

Gracias!!

[eltrasher]

Hola a todos!

 

Se que esto no tiene nada que ver con autos, pero me surgen interrogantes y tal vez alguno conozca.

 

Estoy barajando la posibilidad de comprar un terreno en un barrio cerrado de zona norte.

Como no conozco nada del tema, quería saber si alguno sabía y me podía orientar sobre las condiciones para vivir ahí adentro, si los impuestos son altos, alguna "tramoya" rara que tenga que tener en cuenta, etc.

 

Cualquiera mi pregunta, pero no se me ocurre a quien consultarle.

 

Gracias!!

[Franco]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Hola, tiene sus pros y sus contras como todo.... dale para adelante, como ventajas: la tranquilidad de poder andar caminando a las 23hs sin que te la pongan, canchas de varios deportes, los arboles, espacios abiertos Etc... Contras: esto es personal, pero lo que veo yo es que ciertas personas que viven en un barrio cerrado tienen un pedestal muy alto y viven peleando por quien tiene la mas grande, pero vos haces la tuya y la pasas muy bien!!! otra cosa a tener en cuenta son las distancias que manejes por dia, por mas que digas voy viajando, me la aguanto, al fin y al cabo te empieza a romper las bolas

 

un abrazo!

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Hola, tiene sus pros y sus contras como todo.... dale para adelante, como ventajas: la tranquilidad de poder andar caminando a las 23hs sin que te la pongan, canchas de varios deportes, los arboles, espacios abiertos Etc... Contras: esto es personal, pero lo que veo yo es que ciertas personas que viven en un barrio cerrado tienen un pedestal muy alto y viven peleando por quien tiene la mas grande, pero vos haces la tuya y la pasas muy bien!!! otra cosa a tener en cuenta son las distancias que manejes por dia, por mas que digas voy viajando, me la aguanto, al fin y al cabo te empieza a romper las bolas

 

un abrazo!

 

Gracias, Franco!

 

El tema del viaje es algo a ver, ya que trabajo en Córdoba y Callao, pero tengo alternativas (Tren, auto, cambiar horario, hasta pedir el pase a distrito (trabajo en AySA)).

 

Igual mi pregunta iba más orientada a tema gastos, condiciones de construcción, eso que le llaman la "letra chica".

 

PD: Me perturba tu mosca ajja

[Agus_RT]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Maxi querido! Tengo entendido (aunque habria que ver bien el reglamento de cada barrio), que tienen reglas que SI O SI tenes que respetar para poder vivir alli, algunas insignifcantes y otras un poco mas condicionantes, por ejemplo: no podes hacer muros, solo alambrado y que se vea para adentro de los patios, ademas de no poder cerrar con llave el patio (o sea, la seguridad debe tener acceso 'visual' y 'material' a tu patio, si o si). Tenes plazos para construir una vez comprado el terreno (No es "me compro el terrenito para capitalizar y con tiempo voy construyendo"), y las construcciones deben reunir ciertos requisitos (no exclusivamente esteticos, sino funcionales). Eso es lo que conozco de un par de amigos que viven en distintos barrios cerrados de aca de Rosario, presumo que deben ser condiciones similares en todos (incluso la ley los regula).

 

Ventajas hay muchas: seguridad, tranquilidad, espacios verdes, comodidades, vecinas lindas, etc, etc. Los precios de los terrenos son tentadores (mucho mas bajos que si buscas en la ciudad o sus afueras.

 

Es como todo, cuestion de analizar el caso particular de cada uno y poner todo en la balanza. Costos de expensas, viajes, etc...

 

Saludos!

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Doctor, como siempre, es un gusto leerlo y sentir el apoyo jurídico en sus palabras.

[Pollo]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Los gastos (expensas) dependen de la infraestrucura del barrio, ej. pileta, canchas de futbol, tenis, golf, gimnasio, SUM, etc etc.

 

Cuanto mas deporte mas vas a pagar por el mantenimiento de las instalaciones.

 

Abz

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Trabajo con constructoras y así pude conocer varios barrios cerrados.

 

Creo que los aspectos mas importantes para ver son: que tenga buen acceso, que tenga cerca donde comprar, y el gasto de expensas. Lo que pagan de impuestos esta dentro de lo normal, es mas bajo que lo que paga una propiedad similar en capital.

 

Entre las condiciones que muchos nuevos es que tienen es que te dan un plazo para construir, otros no, pero ya desde que tenes el terreno entras a pagar las expensas.

 

En cuanto a la gente, mandapartes puede haber en los mas conocidos, pero muchos barrios son de perfil tranquilo, lo ves en las casas y en los autos, y ni se conocen con los vecinos mas que de cruzarse, lo mismo que en un edificio.

Lo bueno es que ante un problema tienen reglamentos y multas. Lo del acceso al fondo depende de cada barrio, aca no he visto que no les dejen cerrar con llave. Todas las condiciones estan en el reglamento que podes pedirlo para verlo antes de comprar.

 

Hay mucha variedad, hay barrios cerrados que son chicos, sin estructura de deportes y son los que no pagan tanto de expensas. Sino tienen que ser grandes para que el gasto no sea alto si tienen muchos servicios, y hay que ver si realmente los vas a usar porque la mayoria no usa nada o eventualmente.

 

En cuanto al viaje, si vas fuera de horas pico no tendras problemas y podes tardar lo mismo o 10 minutos mas que ir del centro hasta Flores.

 

Las ventajas hoy en dia son muchas, lo principal hoy en dia la seguridad, no tener que estar a 4 manos para entrar, que son planificados y no te va a aparecer un taller mecanico al lado como puede pasar en muchos barrios y el verano si hay que estar aca es donde mejor se pasa en esos lugares.

 

Saludos

Editado 5 de Agosto del 2014 por megane01

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Muchachos, me van aclarando dudas.

Consulta, construir es más caro? Se aprovechan x ser un barrio cerrado?

[Ric]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

El m2 de construcción, a misma calidad, se tasa mas o menos igual en todos lados, ya q la diferenia en el precio la pone el valor del terreno. En general, todos lo q te aconsejaron los muchachos es correcto, así q te podés formar una idea.

 

Agrego tres variantes q muchos no tienen en cuenta a la hora de los traslados:

1) cuando comprás una casa en barrio cerrado y tenés chicos dn edad escolar, por lo q q tenés q calcular el gasto de transporte, o llevarlos al colegio, etc.

2) cuando los chicos crecen y empiezan a ir a fiestas y salidas por el estilo, empiezan las complicaciones con el tema de llevarlos y casi seguro q no t queda a la vuelta de casa.

3) empiezan a ir a la facultad con 18/19 años y necesitan auto para moverse o q los lleven o ir en bondi, pero casi siempre todo les queda trasmano.

4) te quedaste sin leche y no podés ir al chino de la vuelta. Tenés q agarrar el auto y hacer 10'

 

Todos estos puntos son una recopilación de lo q me comentan mis clientes y no te los paso para desanimarte ni mucho menos, sino para q los tengas en cuenta a la hora de tomar una decisión.

 

A mis clientes suelo recomendarles que hagan una lista con los 10 o 15 puntos q Uds consideren mas importantes (ubicación en el barrio, metraje, orientación, acceso, reglameno etc) y salgan a ver barrios. El q reúna la mayor cantidad de puntos, es el q probablemente se acerque mas a lo q están buscando. Traten de evitar los lotes perimetrales, porque suelen ser los mas inseguros, tienen menor valor de reventa y cuesta mas vederlos.

 

Salu2.

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

hola Ric, hago algunos comentarios de los puntos de acuerdo a los barrios que conozco que son muy variados

1) todo depende si evaluas los BC que tengan colegios cerca, es lo mismo que si en capital o en otra zona los llevas a un colegio del barrio, o al contrario pueden quedar mas cerca.

2) ya hay boliches en algunas zonas de barrios cerrados de zona norte

3) para la facultad hay universidades en la zona, la UTN tiene sede en Pacheco, la UBA tiene parte de la carrera de Economicas en Pilar y la Austral tiene todas las carreras tambien en Pilar desde el año pasado.

4) tambien depende de la ubicacion del BC y la cercanía a lugares para poder comprar, a algunos les queda hasta caminando.

Tambien tienen charters con horarios para viajar al centro y no tener que ir si o si el auto.

Es cierto lo de los lotes perimetrales, todos les escapan de comprarlos salvo que sean particularmente seguros por estar lindando con algo seguro o cerca de algun puesto de vigilancia.

Lo principal creo que es que el lugar sea seguro para llegar, que puedas llegar de noche, porque algunos en los lugares que estan me imagino que no salen o se la juegan. Mas cerca de la autopista, mas seguro.

saludos

 

El m2 de construcción, a misma calidad, se tasa mas o menos igual en todos lados, ya q la diferenia en el precio la pone el valor del terreno. En general, todos lo q te aconsejaron los muchachos es correcto, así q te podés formar una idea.

 

Agrego tres variantes q muchos no tienen en cuenta a la hora de los traslados:

1) cuando comprás una casa en barrio cerrado y tenés chicos dn edad escolar, por lo q q tenés q calcular el gasto de transporte, o llevarlos al colegio, etc.

2) cuando los chicos crecen y empiezan a ir a fiestas y salidas por el estilo, empiezan las complicaciones con el tema de llevarlos y casi seguro q no t queda a la vuelta de casa.

3) empiezan a ir a la facultad con 18/19 años y necesitan auto para moverse o q los lleven o ir en bondi, pero casi siempre todo les queda trasmano.

4) te quedaste sin leche y no podés ir al chino de la vuelta. Tenés q agarrar el auto y hacer 10'

 

Todos estos puntos son una recopilación de lo q me comentan mis clientes y no te los paso para desanimarte ni mucho menos, sino para q los tengas en cuenta a la hora de tomar una decisión.

 

A mis clientes suelo recomendarles que hagan una lista con los 10 o 15 puntos q Uds consideren mas importantes (ubicación en el barrio, metraje, orientación, acceso, reglameno etc) y salgan a ver barrios. El q reúna la mayor cantidad de puntos, es el q probablemente se acerque mas a lo q están buscando. Traten de evitar los lotes perimetrales, porque suelen ser los mas inseguros, tienen menor valor de reventa y cuesta mas vederlos.

 

Salu2.

[Ric]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

hola Ric, hago algunos comentarios de los puntos de acuerdo a los barrios que conozco ...

Ta perfectooo! La sugerencia de la lista era para q la hicieran para Uds. con los puntos q Uds consideraran importantes!

Cada uno y depende de la etapa en la vida en la q se encuentre, prioriza distintas cosas, por eso te comentaba.

Salu2.

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Y de los costos de construcción que se sabe? Según leí te obligan a construir, al menos en una primera etapa, una casa de mínimo 100 m2 ( 100m2 de ocupación de suelo).

Leí que el m2 va de 5000 a 20.000 pesos, es muy diverso. Ya hay preguntas dignas de hacerlas a un arquitecto, pero estoy en fase de análisis de viabilidad económica y tengo que tener en cuenta absolutamente todo. Además se que hay q pagarles el seguro a los tipos q laburan y un canon por derecho de construcción

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Fijate que en algunas paginas podes conseguir un precio promedio del m2 de construccion. En esta por ejemplo te da el costo por m2 de una vivienda country Índices Clarín - ARQ - Clarin.com. Por como está la cosa te va a convenir ir acopiando todos lo que se pueda de los materiales caros, que son los que mas aumentan.

El tema de minimo de m2 depende de los reglamentos, pero si en gral. en promedio exigen mas o menos esos metros y en gral. lo que hacen es dejar prevista la construccion para a futuro poder ampliar haciendo planta alta, si a futuro vas a necesitar mas m2. Muy importante es que hagas al menos un dormitorio abajo, la mayoria veo que le hacen todos arriba por aprovechar los metros pero es conveniente que tenga.

Los seguros de los obreros son a cargo del constructor, el mismo barrio se los exige presentar sino no los dejan ni entrar a trabajar, seguro y ART deben tener, y en general cobran un monto por el ingreso de camiones. Si puede haber un canon por derecho de construccion y presentacion de planos que te aprueba la administracion del barrio, ademas del tramite en la municipalidad.

Te conviene dar con un arquitecto que ya haya construido en el municipio.

 

saludos!

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Únicamente dejan entrar empresas constructoras o podes llevar a tu propio grupo de albañiles?

Tienen idea como trabajan las constructoras?

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Podes llevar a obreros sin problemas, eso si tienen que tener los seguros, ART todo al dia y tienen que estar aprobados los planos por la administracion. Tienen a un arquitecto que es el que los evalúa. Fuera de eso podes llevar a la gente que quieras que trabaje.

saludos

 

Únicamente dejan entrar empresas constructoras o podes llevar a tu propio grupo de albañiles?

Tienen idea como trabajan las constructoras?

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Podes llevar a obreros sin problemas, eso si tienen que tener los seguros, ART todo al dia y tienen que estar aprobados los planos por la administracion. Tienen a un arquitecto que es el que los evalúa. Fuera de eso podes llevar a la gente que quieras que trabaje.

saludos

 

mmm lo veo complicado si uno tiene que hacer los trámites y esas cosas...

Yo tengo un MMO que me diseñe y me administre la obra, los materiales los compro yo buscando precio, lo que no tengo es equipo de albañil para laburar, ni idea como se maneja eso

[coneltiempo]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Muy importante es que hagas al menos un dormitorio abajo, la mayoria veo que le hacen todos arriba por aprovechar los metros pero es conveniente que tenga.

Comparto. Si bien es imprescindible para cuando te vas poniendo viejo, si sos joven igual nunca sabes por ejemplo cuando te vas a quebrar una pata...

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Alla en Uruguay en Montevideo veo que tambien se han hecho varios de estos barrios cerrados.

slds

[Ric]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

...

en gral. lo que hacen es dejar prevista la construccion para a futuro poder ampliar haciendo planta alta, si a futuro vas a necesitar mas m2.

Muy importante es que hagas al menos un dormitorio abajo, la mayoria veo que le hacen todos arriba por aprovechar los metros pero es conveniente que tenga.....

Son 2 consejos muy buenos e importantes a la hora de construir una casa. Hay q tener en cuenta q el día de mañana, podés llegar a vender la casa por el motivos q fuera. En ese caso, conviene q sea adaptable a las necesidades del nuevo propietario. Hay muchas casas en los barrios cerrados q no tienen garage porque no se considera necesario en cuanto a la seguridad. En nuestro caso, nosotros igual recomendamos hacerlo y podés usarlo como sala de juegos para los chicos. Me pasó mas de una vez de perder una venta de una casa muy buena por no tener garage. Hay gente q no se banca dejar el auto afueraa. Imaginate si el comprador llega a ser un meganero...

Otro consejo fundamental es q el diseño de la casa sea claro, franco, luminoso y sin espacios perdidos en 200 pasillos. Los arquitectos suelen odiarnos cuando les damos consejos a nuestros clientes, pero lo cierto es q ellos hacen un par de casas por año, cuando los inmobiliarios vemos 10 por día y de los estilos mas variados. O sea, ellos tienen la parte fundamental del tablero, pero nosotros la experiencia de haber visto cientos de casas del estilo mas variado q se te pueda ocurrir.

Salu2.

 

 

NOTA: esto tendría q escribirlo en mi nueva seción Haciendo Amigos con los Arquitectos.

[eltrasher]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Muchachos todas pero todas sus sugerencias serán tenidas en cuenta!

 

Mañana me toca ir a ver algunos barrios, vamos a ver que onda, espero encontrar algo cerca de algún medio de transporte, dudo ir al centro en auto.

 

Una vez aclarado tema terreno, avanzaré sobre construcción. Algún arqui presente?

 

Saludos!

[coneltiempo]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Alla en Uruguay en Montevideo veo que tambien se han hecho varios de estos barrios cerrados.

slds

 

En Montevideo ciudad en si hay nuevos barrios "jardin" y con vigilancia, pero la normativa permite que sean cerrados.

Los barrios cerrados estan un poco mas lejos,del otro lado del limite, en la zona metropolitana.

[Hector08]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Maxi, otro tema muy importante a tener en cuenta es bajo que régimen está subdividido el

barrio, puede ser por Parcela (Geodesia) o por Propiedad Horizontal (Sub-Parcela o unidad funcional),

en el primer caso cuando construyas con el plano municipal o de obra ya estás, en el segundo caso,

además del plano de obra vas a necesitar un plano de P.H. bajo el decreto 947/04, esto es

porque lo que en realidad comprás y por lo tanto escriturás (ojo, sólo para este segundo caso) es una

"unidad funcional a construir" y para darla por construída y dejar saneado el título se necesita si o si

ese plano.

Esto lo podrás hacer con tiempo, una vez que hayas construído y te recuperes de los gastos.

Saludos

 

Héctor

[megane01]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Muy buenos tus consejos Ric.

El garage vi que la mayoria no lo hacen cerrado, hacen un lugar de guardado techado pero no cerrado, porque al ser un barrio cerrado no hace falta que quede guardado por seguridad, y asi ademas se ahorra el gasto del porton y materiales para cerrarlo. Ademas asi no suma en los m2 cubiertos.

En cuanto al diseño de la casa muy buena tu observacion tambien, es increible pero en esos lugares podes encontrar casas oscuras, que no han tenido en cuenta las orientaciones. Si la casa mira al Este o al Oeste la cochera hay que hacerla del costado Sur para que no le pegue el peor sol al auto, y si la casa mira al Norte o Sur hay que hacerlo del lado Este por el mismo tema. He visto varias que lo tienen exactamente al reves... En gral hay que estar atras porque no se dan cuenta de estas cosas.

 

Son 2 consejos muy buenos e importantes a la hora de construir una casa. Hay q tener en cuenta q el día de mañana, podés llegar a vender la casa por el motivos q fuera. En ese caso, conviene q sea adaptable a las necesidades del nuevo propietario. Hay muchas casas en los barrios cerrados q no tienen garage porque no se considera necesario en cuanto a la seguridad. En nuestro caso, nosotros igual recomendamos hacerlo .....

[Ric]

Re: Vivir en un barrio cerrado

 

Muy buenos tus consejos Ric.

El garage vi que la mayoria no lo hacen cerrado, hacen un lugar de guardado techado pero no cerrado, porque al ser un barrio cerrado no hace falta que quede guardado por seguridad, y asi ademas se ahorra el gasto del porton y materiales para cerrarlo. Ademas asi no suma en los m2 cubiertos.

En cuanto al diseño de la casa muy buena tu observacion tambien, es increible pero en esos lugares podes encontrar casas oscuras, que no han tenido en cuenta las orientaciones. Si la casa mira al Este o al Oeste la cochera hay que hacerla del costado Sur para que no le pegue el peor sol al auto, y si la casa mira al Norte o Sur hay que hacerlo del lado Este por el mismo tema. He visto varias que lo tienen exactamente al reves... En gral hay que estar atras porque no se dan cuenta de estas cosas.

 

En muchos países se suelen hacer estudios de movimientos solares, aguas y vientos. En EEUU, vi q en muchos barrios cerrados te entregan unas planillas donde te muestran dichos movimientos para q los tengas en cuenta a la hora de localizar la casa en el terreno. Puede parece una exageración, pero es muy coherente, ya q te ayuda a evitar conos de sombra permanentes, ubicar la casa para q corte el viento en vez de enfrentarlo, etc, entre otras tantas cosas.

Salu2.